2007江城房价还涨？

　　2006江城房价飞涨

　　“去年江城的房子销售得过好了。”一位房地产业的朋友曾经有过这样的笑谈。

　　有目共睹的，几年来江城房价持续上涨，但去年的涨幅却是突飞猛进，有些让人始料不及。

　　在一家平面媒体工作的宋女士6年间购了3次住房。2000年，宋女士为了解决“居者有其屋”问题，在鞍山街附近的乐园小区购买了一间60多平方米的商品房，2楼，每平方米才1100元；2004年底，鞍山街与解放大路交会处的园乐园小区的6栋新楼拔地而起，宋女士为改善居住条件，购买了该小区的一所房子，这时房价已是一千六七百元；去年年末，宋女士的弟弟从外地回到吉林，宋女士帮弟弟买了鸿博御园二区的一所房子，顶层，每平方米1980元。3处房子虽然楼层、位置、品质、物业、开发商、小区内建设等诸多方面并没有什么可比性，但6年间房价逐步上涨这一事实却由此可见一斑。

　　再看看同一家开发商的房子几年间的涨幅。据万星房地产的企划部经理崔锐介绍，2002年，万星的阿帕特，单体、高层，而且还是厨卫精装修，单价才2300元；到了2004年，万星的现代城在卖时，高层楼盘2600元／m2，多层楼盘1600元／m2；2006年4月27日开始建设的亲亲家园，多层均价2600元／m2。

　　不仅万星的房子如此，去年发售的楼盘价格差不多都超过了2000元／m2。去年吉林房屋展示交易会上各参展楼盘的价位是：解放西路与农林街之间的鸿博锦绣花园，2188～3258元／m2，去年6月动工的辽宁路与嫩江街交汇处的筑石·居易，起价2580元／m2，原造纸厂体育场院内的紫馨花园成交价也都在2000元／m2以上，尚都东郡起价2800元／m2，彼岸生活A座起价2700元／m2……

　　去年房价的上涨是从3月之后开始的。自此之后到年末，有的楼盘涨了三五百元，有的楼盘涨了上千元。早在去年年初，很多业内人士就预测到去年房价要涨，但能涨到上千元，却是很多业内人士都没想到的。据一位不愿透露姓名的开发商介绍，在价格上涨的高峰期，有的楼盘甚至是一周涨100元，下一周又涨100元。这也就难怪大家戏言“去年房子卖得过好了”。

　　去年房价缘何大涨

　　为什么去年的房价会像火山喷发一样一路飙升？今年，房价能否持续这样一路走高的态势？

　　对“去年房价缘何大涨”这一问题，记者采访了金丰房地产总经理关景志，万星房地产企划部经理崔锐及一位不愿透露姓名的、自2002年就从事房地产工作的人士。

　　他们认为国家相继出台的一些宏观调控政策、房产品消费需求、成本增加等是房价上涨的重要因素：

　　1.经济条件好了。

　　三位业内人士都提到，去年房价大涨是国内大环境造成的，这种状况并不仅限我市，全国各地大中城市的形势普遍如此。形成如此形势的主要原因是整个国家的经济形势好了。关景志说，看看平日里在大街小巷里闲逛的人明显较过去少了，这说明前几年下岗无事可做的人们已找到了适合自己的工作，人们的经济收入增加，城市发展了。

　　2.购房需求增加。

　　从需求上讲，崔锐说，去年需求很旺。从他们所开发的楼盘的购买人群看，有几个新增人群。

　　一是拆迁户的增加。截至2006年年末，已落实150.2万平方米棚户区改造面积，涉及居民2.7万户，9.5万人。由此可以料想，棚户区改造工程的实施事实上也加大了我市的住房需求。旧房拆去，换住新房，不论是货币补偿还是实地补偿，房子终归是要买的。大量拆迁户加入购房大军，导致购房需求加速。

　　二是吉化职工。过去吉化职工有福利房、公司建房，职工居住地大多集中在江北。继几年前通潭小区建成后，吉化几乎没有什么楼盘再建。因此，职工有的为改善居住条件，有的为孩子升学，将购房目光投向市内各楼盘。加之，去年吉化职工收入增加，手里有了钱，在市区的好地段买套好房子，是许多吉化人的选择。

　　三是富裕起来的人们。随着人们生活水平的提高，有车的人越来越多了。过去人们买房可能考虑位置要离家、离单位近，现在人们更多地考虑房屋及小区本身的品质，这样可供人们选择的房源更多了，购房的机会也更大了。像电力学院、一些事业单位的职工就购买了位于江南的万星·亲亲家园。有车代步，路程不是问题了。

　　去年购房人较多的还有一类就是换房一族。我市带物业的小区是1998年出现的，当时有名的小区——送配电小区也只是硬覆盖而已，而近几年新建的商品房几乎都是花园小区了，设施越来越完善、设计越来越合理。很多人都把谋求更好居住条件的愿望化做了实际行动，纷纷再次出手置房。

　　正如一位房地商说的那样：“市场已经憋得太久了，去年终于爆发了。”

　　3.房子成本和品质提高了。

　　成本是决定价格的重要因素。位置较好的可供开发的土地越来越少，建筑材料价格不断上涨，房价必然上涨。

　　新建楼盘的品质肯定是提升了。崔锐说，当年最好的小区也仅有硬覆盖，现在的楼盘楼梯都是大理石地面白钢楼梯扶手，小区内有喷泉、健身设施、地下停车场等等，这些投入当然都在成本里了。

　　4.消费者“买涨不买跌”的心理。

　　据那位2002就从事房地产工作的人士说，市民买房子的心理跟炒股差不多，就是买涨不买跌，产生这种心理的重要原因是，房地产开发商与消费者信息上的不对等。在信息不对称的条件下，很多人会因为担心将来买不到房子而群起抢购，于是便有了“买涨不买跌”这一畸形消费现象。实际上，这种心理原因的形成很大程度上是由开发商的人为行为造成的，试想一下，在开发商“售罄”喜讯背后是积极地“囤房”时，买房者将是何等进退失据。房价越涨，市民越恐慌，越担心房价再涨而急于买房，买的人多了，房价上涨，如此循环，房价就一个劲上涨。

　　5.利息如果这么个涨法……

　　据那位2002年就从事房地产工作的人士说，中国人民银行从2006年4月28日起全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中5年期以上的住房按揭贷款基准利率由6.12%上调至6.39%，这已是央行自2004年10月以来的第三次上调利率。加息对于按揭贷款的普通购房者来说影响并不算大，加息后每户每月多还的贷款也不过几十元，然而对大多数购房者而言，加息对其心理预期的影响要远大于还贷数字增加的影响。大部分人都会想：“利息如果这么个涨法儿，早买就比晚买强。”

　　6.投资房子是最保险的。

　　国内的资本市场有一个很奇怪的现象——“股市冷便楼市热，楼市冷便股市热”。由于投资渠道及方式的极度缺乏，有些余钱的消费者对于房地产这项能够产生稳定未来收益现金流的资产，便有了浓厚的兴趣。

　　今年房价还涨吗？

　　今年房价还会涨吗？崔锐和关景志都说“肯定会涨”。关景志认为房价会在现有价格上再涨10%～20%。崔锐肯定了“房价会涨”，但没有说具体涨到什么程度。他说，就像我们平时能接触到的市场上的任何商品，价格一旦涨上来了，很难再跌下去。他认为今年的房价会涨，到2008、2009年时会趋于稳定。他给一位目前不具备买房条件，却担心房价不断上涨而急于买房的朋友的建议是“再等等”，因为2年后房价可能还会这么高，甚至比现在还要高些，但那时市民购买到的房子的材质、布局、小区的设施、相应的服务肯定比现在的要好，所以房价是涨了，但收获的也多了。那么，他们说房价上涨的理由又是什么呢？

　　1.人口的增多。

　　关景志认为房价会涨的一个理由是，城市人口的不断增加。

　　大学生们毕业了，涌入城市之中，他们要工作、结婚、生子、买房子。

　　我市虽属中等发达城市，但是城市环境的改造自然要比周边县市完善得多。对于外市县一些有一定经济条件的人来说，来吉林市买一套或几套房子，为自己也为子女找到一处安逸的安身之处，不失为一种好的想法。这些人，组成了一支不可小觑的买房生力军。

　　关景志算了一笔简单的账，按人均需求的住房面积是40m2计算，假如增加人口5万人，那就需要200万m2。

　　2.地少了，房子当然也就少了。

　　关景志说，我市市区可供开发的土地几乎没有了，如果想开发一个位置较好的楼盘只能是拆迁现有的旧楼房。现在拆迁旧楼的费用大致是2000元／m2，比以前增加了四五百元，成本高了，房价自然要涨。

　　崔锐也提到“市内可供开发的土地越来越少了”，那么，消费者对目前位置较好的楼盘的购买热情一定不减，从经济学上讲，决定价格的因素短期内是供求，有需求，价格才会高。

　　3.外埠开发商不断进驻江城。

　　崔锐说，外埠开发商不断进入我市，也使得房价要进一步上涨。目前进驻我市的外埠开发商有北京西宁、苏宁，上海中环，上海证大……外埠开发商带来了先进的开发规划理念，楼盘及小区的品质、配套设施肯定会提高，质量好了，成本高了，房价不会低。这将带动整个房地产市场的价格继续上涨。

　　4.对政策的误解。

　　那位2002就从事房地产工作的人士说，对于诸如“国六条”“国八条”之类的调控政策，因为角度不同，所以人们看问题的方向也会有所差异。按照政策的意愿，国家对于房地产市场的宏观调控，是为了控制房地产风险，控制信贷风险，控制农用土地的流失，控制房价的过快增长。近几年国家先后出台了一些“抑制房价过快上涨”的政策，但一些消费者错误地理解了政策的本意，以为这是打压房价，为此，反倒刺激了消费。我市的房价一直偏低，别说跟北京上海比，就算跟邻近的省会长春比，一般楼盘每平方米较之低1000多元。市民看到这些抑制房价的政策不断出台，反倒有了另一种忧虑：赶快买房吧，房价肯定要涨，不然国家下大力气抑制房价干嘛。

　　那位不愿透露姓名的人士还表示，楼价下跌的可能性也很大，因为毕竟我市是个不太发达的城市，外来人口增加的空间有限，而且，2006年房价上涨的幅度过大，最重要的是，房价是涨是跌要看市场的情况而定，而谁又有说得清变化莫测的市场呢。

　　记者 马婧 陈明威