物业公司是开发商替罪羊？

　　——金碧家园小区遭“弃管”调查

　　你不把房子修好，我就不交物业费；你不交物业费，我就弃管

　　垃圾成堆，暖气不热，盗抢案时有发生，外部人员、特别是坚持到龙潭山早锻炼的人们随便出入，夏季的小区从凌晨3点多就像河南街步行街一样喧闹……这是位于市解放北路的金碧家园小区业主对原物业公司管理下的小区进行的描述。令业主长期不满的问题还有：房屋质量差、未给居民办理房证、小区配套设施不全等等。

　　4月16日当记者赶到金碧家园小区时，取代了原物业公司的市兴吉物业公司进入已近半年之久，小区居民正在其带领下着手重建家园，但楼北侧仍然是有待铺砖的土道，楼房上面仍没有修防水管，两名保安正在修补围栏，以防止一条喜欢由此钻入的大狼狗再次光顾。小区“从前的影子”仍可见一斑。

　　金碧家园小区是去年11月遭原物业公司弃管的。家住小区3号楼的阎阿姨诉说了事情经过。阎阿姨是2004年6月购买金碧家园小区房子的，她是这个小区的第一批居民。当时原物业公司提出购房者只有交两年物业费才允许入户。至去年6月，这笔物业费用完了，原物业公司要求业主续交物业费，但遭到集体抵制，200多户业主以物业公司服务不到位为由拒绝继续交纳物业费。阎阿姨拿出几张收款的票据对记者说，我们什么费用都交了，但是原物业公司什么也没执行，我们当然不可能再交物业费了。5个月后，也就是去年11月份，原物业公司收拾家当悄然离开。

　　不过，金碧家园小区在全市25个弃管小区、425栋弃管楼中还算一个幸运儿。去年年底，市政府工作报告提出政府将在今年落实民心工程，为群众办十件实事，其中之一就是为全市弃管小区、弃管楼找到新的物管“保姆”，使他们告别“不堪回首”的过去，恢复正常生活秩序。4月份，市物业办将解决四个弃管小区问题列上议事日程，而金碧家园小区成为首先解决的重点对象。

　　政府的有力措施使金碧家园小区迅速走出弃管泥潭，业主委员会召开业主大会选聘了市兴吉物业公司进驻小区，小区面貌随之焕然一新。最令业主感动的是，兴吉物业公司掏自己腰包，履行了开发商关于封闭小区的承诺，为小区购置了磁卡门，并增加保安力量。“打不还手，骂不还口”，最终以保安班长被打伤住院为代价，拦住了硬是要涌入小区的闲杂过往人群。而随着业主对新物业公司的服务感到满意，物业费收缴工作也得以顺利开展，物业费收缴率达到80%。

　　开发建设单位遗留问题多，物业公司成开发商挡箭牌

　　关于原物业公司在金碧家园小区弃管事件中的功过是非，市物业管理办公室在一份向媒体公开的材料中是这样表述的：对于业主的种种急难问题，原物业管理公司“往往采取拖延的方式予以回避，这样消极的工作态度使原物业管理公司在小区业主中的口碑极差，业主们对原物业管理公司的服务极为不满”。

　　但是，市物业管理办公室的刘大辉副主任认为，业主对原物业公司的不满也有一定的非理性因素。物业公司出问题，业主要去找物业公司，同理，开发商出问题，业主也应该去找开发商，而不能把气撒到物业公司身上，并以这个理由不交物业费。开发商在售房的时候向购房者的承诺不能兑现，就是开发商的问题，这包括屋面漏水等房屋质量问题，开发商在开发前期缺手续，业主办不下来房屋产权证问题，配套设施不全，如小区绿化、道路封砖等问题。

　　同时，刘大辉也指出有些建设单位和物业公司“建管不分”，即开发商自己成立物业公司，开发商遇到不好解决的问题，就把物业公司当挡箭牌，误导业主将“维权”之箭射向物业，以图将问题压在物业公司。而这些开发建设单位遗留的问题往往比较多，最终导致物业公司和业主之间矛盾激化。

　　金碧家园小区业主委员会的关主任对“建管不分”很有体会。他说，我们都是花十几万元购买的住房，因此也曾经要去找开发商讨说法，但金碧家园原物业公司的一位负责人当时表示，他就代表开发商。可是，当业主委员会要求其兑现开发商售房时给予业主的承诺时，他们又说自己已经负债一万元，实在无能为力了。对此关主任说，我就不明白，小区两年的物业费共计48万元，再加上他们巧立名目收取的费用，都哪里去了？

　　新物业公司：一个月赔两三千，我还能走多远挡箭牌

　　与原物业公司相比，新物业公司也许比较注重自己的企业形象，抱定打造市场品牌的经营理念，但是他们与原物业公司一样，仍然要面对始于房屋开发销售时期的历史遗留问题。而“我们又能坚持多久？”这是兴吉物业公司印经理目前的忧虑。

　　印经理说，当初接管金碧家园的时候，他没有来得及多想，小区已经因弃管而瘫痪，业主不可一日无物业，赶紧出手恢复小区正常秩序是最紧要的。进入这个小区后，他初步做了一下估算，如果按每平方米0.4元标准，小区所有业主都交物业费的话，公司可略有盈余。但是眼下这种乐观已经不复存在。他面临的形势是：“每月赔两三千”。而且前途也令人不安：“雨季已经来临，业主家的墙壁又要长毛了”，还要为东门购买磁卡门，安装监控录象，这些本来应该由开发商提供。投入多少资金才能收拾好这个摊子呢？

　　金碧家园小区物业管理处的闫处长说，原物业公司只留下了问题，但没有留下一分钱，我们之间基本上没有什么工作交接。今后，兴吉将背负开发商和原物业公司留下的双重包袱，步履维艰。特别是开发商遗留的问题如果得不到解决，业主对我们的工作就不会全力支持。

　　业主委员会的一名负责人对新物业公司的处境表示理解。他说，除了开发商留下的历史包袱，原物业公司的恶劣影响一时半刻也挥之不去。比如，继续拒绝交纳物业费的居民有的是因为入户时间晚，按照原物业公司要求，入户时物业费已经交到2008年，新物业来了，他们不可能再交。有的是对房屋质量等问题仍然不满，而这些问题新物业公司未来得及解决，因此决定继续拒交。还有的是对原物业弃管心有余悸，担心新物业也会卷走所收各项费用。

　　据业内人士分析，目前兴吉公司的两种可走的自救途径都不大可能行得通，一个途径是提高物业费，但业主们被弃管之痛尚未平复，对新物业还不能完全信任，提高物业费恐怕为时过早。另一个途径是通过市物业办申请维修基金，可是，原物业公司根本没到有关部门为业主办理房屋产权证，200多户没有房证的“黑户”怎么申请维修基金？　　　

　　那么，新物业公司会不会步原物业公司的后尘，成为开发商的又一只替罪羊？对此，印经理最后表示，我们相信只要坚持优质服务理念和人性化管理，我们会挺过这最艰难的五分钟，成功打开市场。

　　业主委员会主任：要留住新物业公司，业主必须转变观念

　　自从金碧家园小区面貌改观后，其二手房价格已经达到每平方米2800元至3200元，比原来提高五六百元，租房价格也随之看涨。这只是新物业公司给小区居民带来的诸多好处之一。由此，业主委员会的关主任认为，鉴于兴吉物业公司的表现和企业资质，千方百计将该公司留在金碧家园符合全体业主利益。但关主任强调，要想留住兴吉，所有业主需转变三个观念。

　　首先，业主对物业公司的服务不满，不能成为不交物业费的理由，只有交完物业费才有权利对物业公司的服务提出质疑，甚至将其告上法庭。如果业主不交物业费，物业公司到法院起诉肯定胜诉，业主肯定败诉。金碧家园小区是商品房，不是福利分房，业主在购房时就很明确，将来是要交物业费的，物业服务将是市场化运作，因此关主任相信小区业主具备一定素质，这个观念的转变会逐渐实现的。　　

　　第二，是开发商的问题，业主就找开发商，不能迁怒于物业公司。开发商和物业公司就是一家的，也是两个法人，该告谁、由谁来承担责任要搞清楚，不能不分青红皂白。到目前为止，小区还没有一个业主提出要告开发商的。有的业主说，我到哪里去找开发商？反正我就逼着你物业公司去找。有的业主说，房子质量问题不解决，我就不交物业费！采取不交物业费这种最原始、最低级的维权方式，把危机转嫁到无辜的物业公司身上，反而使问题复杂化。

　　第三，有的业主认为，开发商遗留的问题先由新物业公司解决，以后让兴吉和开发商再算账去吧。其实物业公司在这个问题上和开发商说不上话，找开发商维权是业主的事情。兴吉现在的付出，应该算在业主的账上，然后业主再找开发商索赔。　　

　　关主任认为，如果业主们能够转变观念，理性维权，物业公司的压力会小一些。而如果新物业公司也不堪重负，重蹈覆辙，走弃管的路，这个小区就完了。

市物业办：解决问题的办法是贯彻物业管理条例及其实施细则

　　如何防治开发商与物业公司不分彼此的问题，以及物业公司与业主产生矛盾的问题，有效遏制小区遭弃管现象发生？市物业办副主任刘大辉说，防治的办法就是贯彻物业管理条例及其实施细则，加强前期物业管理，主要从全力推行物业管理招投标和加强物业承接、验收和建立房屋质量保修金制度，解决开发建设单位遗留问题。

　　记者 范晔